欠物业费能禁电梯限车库吗？法院判了

业主拖欠物业费，物业公司是否有权通过限制业主使用电梯、进入车库来催收费用？近日，南湖区人民法院审结了一起因物业费催缴方式不当引发的物业服务合同纠纷案，给出了这个问题的答案。

汪某是嘉兴某小区的业主，浙江某物业服务集团有限公司为该小区物业服务单位。

2025 年 5 月，汪某乘坐电梯时发现电梯卡失效，经其与物业沟通后，电梯使用权限得以恢复。同年 6 月，汪某驾车返回小区时，车辆被禁止驶入车库，电梯卡也再次无法正常使用。物业工作人员以汪某未缴纳物业费为由拒绝激活权限，并明确表示 “只有交了物业费才能恢复”。

此后数月，汪某一家的日常出行受到严重影响。2025 年 10 月，经社区协调，物业恢复了汪某的电梯卡使用权限；车库道闸通行权限直至 2026 年 5 月才完全恢复正常。

汪某遂诉至法院，要求物业公司恢复通行权限、书面赔礼道歉，并赔偿精神损害抚慰金 1 万余元。

庭审中，物业公司辩称，汪某未缴纳 2024 年、2025 年的物业费用，公司并未完全禁止汪某使用电梯，只是出于小区安全管理考虑限制了刷卡频次；车库道闸无法通行是因车牌识别权限到期未续期所致，且汪某欠缴物业费自身存在过错。

法院经审理认为，业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯、小区车库道闸属于建筑区划内的公用设施，汪某作为业主，依法享有正常使用电梯、自由通行车库的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的相关规定及立法精神，物业服务人不得因业主欠付物业费，通过限制电梯使用、门禁道闸通行等方式设置障碍，实施损害业主合法权益的催缴行为。

法院认为，物业公司的行为客观上阻碍了汪某的正常归家与日常出行，侵害了汪某的人格权益。

最终，法院判决物业公司向汪某作出书面赔礼道歉。因诉讼期间案涉通行权限已全部恢复，法院对恢复通行的诉讼请求不再处理；关于精神损害抚慰金，因现有证据不足以证明物业公司的行为造成汪某严重精神损害，该项诉讼请求不予支持。

目前，该判决已生效。

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编辑：冯思家

责编/审核：杨秀娟