临近岁末，又到催收物业费的高峰。上期《一线》栏目关注“空置房物业费该不该减免”话题，引发持续热议。有网友又向《一线》栏目反映了物业费收取的另一“潜规则”——物业费和车位管理费“捆绑收费”，不交物业费车辆就不让进，《一线》记者随即开展走访调查，本期继续关注物业费问题，敬请关注。

　　“先把物业费交了，不交物业费就不能缴纳车位管理费。”前不久，因今年没有及时缴纳物业费和车位管理费而使得车辆无法进入小区的周女士在物业咨询时，被物业经理的一句话顶得生了一肚子气。

　　“不绑定交物业费和车位管理费就不让业主停车，这合理吗？我物业费先不交，先交停车管理费不行吗？”周女士表示，从2017年入住自己所在的这个小区后，小区物业就要求，想进小区停车就必须以缴清物业费和车位管理费为前提，缺一都不可，抱着不想跟物业闹僵的态度，周女士每年都是按时缴纳物业费和车位管理费，今年疏忽没有及时缴纳，自家大门就不让进了，心里十分别扭，很是质疑小区物业该规定的合理性。

　　那么，这个规定到底合理吗？

现象一：

搞捆绑，物业费没交就不让停车

　　不交物业费和车位管理费，就不给业主车辆进入？前两天，记者来到周女士居住的小区，以业主身份咨询物业经理。“只要您是业主，肯定让您进小区。”接待记者的物业经理表示，“但是不交物业费，我们就不收车位管理费，车辆不让进。”该物业经理说，针对欠缴情况，物业会把业主车辆信息从系统删除，除非把费用交齐了，“不欠费的，直接就能进。”

　　无独有偶，同样反映没交齐物业费用被物业限制车辆门禁系统授权、有家不能回的，还有家住南湖区另一小区的业主潘先生。“前两天，物业以没交物业费用为由，不授权门禁，停自己家的车位还得像临停车一样缴纳停车费，请问是谁授权物业这么做？”

　　“凭什么绑定交钱？咱物业合同哪条哪款写着物业费和车位管理费必须绑在一起交？”“咱就是讲道理，没有说绑定收费的，何况你开出来的发票明明就是两张票。这就是霸王条款。”

　　记者加入潘先生所居住小区业主群采访发现，物业费与车位管理费的捆绑收费是业主与物业之间很大的矛盾点，不交物业费，就不能交车位管理，不交车位管理费，业主车辆“月租车”变临停车，得交停车费才能进自家小区，停车时间一长也是笔不小的费用，这让业主们很是头疼。

　　物业是否对业主进行捆绑收费？12月10日下午，记者通过电话联系上了该小区物业的一位物业经理。“并没有说交了物业费才能交车位管理费，但是，我们公司的系统就是这样生成的。”该物业经理表示，他们没有捆绑收费的规定，但是，当记者询问业主是否可以将车位管理费与物业费分开缴纳时，这位物业经理表示，自己不太清楚。

现象二：

闹纠纷，私家车进了黑名单

　　“物业服务无法令人满意，业主通过拒交物业费来表达不满，但是物业竟然将车位管理费与物业费绑定，业主不交物业费，也无法正常交车位管理费。”近日，家住秀洲区某小区的陈也向记者反映，因为与物业产生了些矛盾，拒交物业费和车位管理费后，她的私家车被拉入了小区车辆“黑名单”。

　　11月22日上午，送孩子去医院后回家的陈也被小区门口保安告知，她的车进了“黑名单”，进不去小区。

　　“孩子在医院，我着急取东西送去。”陈也不断跟保安解释，保安才开了门。20分钟后，陈也出小区赶去医院时，保安又以没有交停车费为由不让她车开出大门。无奈之下，陈也报了警，在民警的协调下，她才离开小区。

　　事后，陈也向小区物业咨询，如何把车辆从“黑名单”中拉出来，物业的回答是交车位管理费，为了方便车辆进出小区，陈也想把车位管理费交了，却又被告知要先交物业费才能办理车位管理费缴纳，这让她感到生气。

　　“我相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。”陈也说，她的车位是她向小区物业租赁的车位，今年她的车停在车位上被刮擦，希望物业能给个说法，毕竟交了车位租赁费和车位管理费等多笔费用，小区物业却连停在车位上的车都管不好，怎么赢得业主的信任？物业应该用服务达标赢得信任，大家会自觉缴纳物业费，而不是用车位来捆绑。

　　11月23日，记者就此问题咨询了陈也所居住小区物业的一名物业经理。“我们和业主说过，车位管理费和物业费是一个系统，现在是电脑交费，我们财务有个总系统，是个收费软件，所有信息都录入里面，以便总公司对我们财务把控，只有先交上物业费，下一栏点出来是车位管理费。”该物业经理表示，要是以前无所谓，不交物业费可以交车位管理费，但是现在软件设定，物业费和车位管理费只能同步交。如果需要特殊处理，比如不交物业费只交车位管理费，小区物业需要向总公司打报告，但不一定获批。

　　对于业主因不满物业服务拒交物业费问题，该物业管家表示，正常情况下业主需要交物业费，如果业主不满意服务，可以通过法律途径起诉，如果物业败诉，“退费都认了”，但是业主不交物业费，就无法交车位管理费。

律师：

两种钱款属于不同的性质，不能捆绑收取

　　带着疑问，记者咨询了浙江兴嘉律师事务所执业律师杨帆。他说：“两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。”物业费捆绑车位管理费的现象近几年一直存在，根据相关法律规定，小区内规划的车位首先应当满足业主的需要，而物业费和车位管理费是两种不同性质的费用，物业公司将两者捆绑，必然会导致小区业主使用规划车位的权利受到影响，故不符合法律规定。

　　2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》启用。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。物业公司收取车位管理费的原因是其履行了在地下车库安排照明、清洁打扫、安全保障、交通指挥等职责，而不是享有地下车位的所有权可以决定业主能否停入。同时，根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将缴纳物业费与缴纳车位管理费两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。

　　换句话说，合法私有财产神圣不可侵犯，物业服务人不得以影响或者限制业主正常生产生活的方式来催缴费用，这是法律划出的“红线”。

　　杨帆认为，物业与业主应相辅相成，物业提供高质量服务，业主提供相应的报酬。缴纳物业费是业主的义务，如果物业服务确实有瑕疵，业主正确的处理办法是用合法手段维权，而不是拒缴物业费。如果有业主不缴纳物业费，物业缺乏资金，实际上也侵犯了正常缴纳物业费业主的利益。

　　所以在捆绑收费这个问题上，面对与物业公司的矛盾，业主间难免也会有意见不一、操作难同步的情况出现，此时，就需要一个组织来代多数人行使权利，与物业公司进行有效协商。业委会正是要扮演这一角色。

　　而在现实中，业委会的处境却非常尴尬。业主之间难以形成合力，是问题的关键。基于多种原因，业委会的协调作用无法有效发挥，在物业管理领域中就失去了一个最大的主体，物管中的各种法律关系就会因缺乏牵制而失去平衡，甚至会发生倾斜、扭曲、混乱。　　

　　“首当其冲的受害者当然是业主，但最后，所有参与物业管理的方面都难以幸免，对于物业管理的健康发展非常不利。”杨帆说。

编辑：沈真真
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